Резкий скачок цен на жилье в последние годы привел к закономерному итогу — жилье стало недоступным для основной массы населения. То, что цены для населения неподъемные, мы наблюдаем уже с октября 2007г. Обычно период с октября по май на рынке недвижимости всегда был временем активных продаж жилья. Но в октябре прошлого года цены на квартиры на вторичном рынке начали снижаться. И основной причиной этого стала не соответствующая нынешней стоимости жилья покупательская способность населения.
Сегодня предложение превышает спрос. В Минске выставлено на продажу более 10,5 тыс. квартир, в октябре 2007 года их было 6 тысяч. И предложение растет. Цены отреагировали и поползли вниз, а потом начали резко снижаться. И если приходит “чистый покупатель” с деньгами в кармане, то ему и 10, и 15 тысяч у.е. сбросят. Сегодня уже можно найти “однушку” за 45 тысяч, “двушку” за 65 тысяч, а “трешку” за 100 тыс. долларов. Пару месяцев назад эти квартиры стоили на 15—20 тысяч у.е. дороже. В одном из элитных домов цена квартиры, например, упала с 240 до 179 тысяч долларов за пару недель.
Введенный с 1 апреля 2008г. Минюстом принцип оплаты риэлтерских услуг в зависимости от стоимости квартиры, а также плата за показ квартиры также отрицательно повлияли на платежеспособность покупателей. Появляется все больше “квартирных цепочек” с весьма небольшими доплатами, в том числе и без участия агентств недвижимости ввиду возросшей стоимости их услуг. Возрождаются позабытые с советских времен обмены жилья типа 3+1=2+2, которые ранее осуществлялись через продажу квартир. Подсчитайте сами — просмотр всего лишь четырех квартир обойдется вам в одну среднемесячную зарплату. Эти новации, видимо, в ближайшее время будут пересмотрены в сторону большего учета потребностей и возможностей потенциальных покупателей.
Изменилась ситуация и на первичном рынке жилья — в Минске, Бресте и других городах с прошлого года стоят не проданные квартиры в новых домах.
Между тем себестоимость строительства жилья в Беларуси находится в диапазоне 300—500 долларов за 1 кв. м в зависимости от типа здания. В России, кстати, тоже. А вот цены продаж в Минске в среднем составляют 2000 долларов за квадратный метр. В некоторых новых домах доходят и до 2500 долларов. Напрашивается вывод, что у белорусских строителей есть большие неиспользованные возможности для снижения цен без ущерба для основного производства.
Сколько должно стоить жилье?
Цены на квартиры должны зависеть от состояния экономики и благосостояния людей. Cуществуют формализованные варианты определения стоимости квадратного метра. Приведем только два. Стоимость квадратного метра должна равняться средней месячной зарплате. У белорусов она составляет на 1 мая 391 доллар (у минчан — около 500 “зеленых”). Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30—40 кв. м будет в пределах 11700—15600 долларов. Есть и другой показатель. Берется стоимость аренды квартиры в данном населенном пункте, например однокомнатной (в Минске порядка 200 долларов), и умножается на 100—120 месяцев (так называемый срок окупаемости). То есть за 8—10 лет аренда квартиры должна окупить ее стоимость. В результате получаем 20000—24000 долларов. Все! Это и есть максимальная цена однокомнатной квартиры.
Кое-что о причинах
Основной скачок цен на жилье на вторичном, а затем и первичном рынке произошел в Беларуси в 2005—2007 годах. Но никакого форс-мажора в это время в республике не наблюдалось. Значит, были для этого внутренние причины, связанные с управленческими и организационными факторами или с принятыми решениями. Например, в 2006 году произошел резкий отток инвесторов из жилищного строительства, потому что строить дома долевым способом стало невыгодно. Благо недавно принят указ, после которого долевое строительство начало активизироваться. Однако на жилищный рынок эта ситуация уже повлияла.
Причиной резкого роста цен на жилье явилось, на мой взгляд, и то обстоятельство, что на нынешнем этапе развития города сделан крен в сторону развития сетей гостиничного комплекса, спортивных объектов, предприятий торговли, туризма, строительства бизнес-центров и др. Приняты крупные инвестиционные программы по выносу производственных комплексов за пределы города. Все это привело к отвлечению финансовых, человеческих, производственных ресурсов с рынка жилой недвижимости. В результате жилье хоть и строят нарастающими темпами, этого все равно недостаточно. Минск сегодня вводит примерно 0,5 кв. метра в год в расчете на одного жителя при минимальной потребности в 1 кв. м в год.
Факторы, подпитывающие рост цен жилья в Беларуси
В послевоенной Беларуси было несколько волн миграции населения из деревень в Минск. Вновь построенным гигантам белорусской индустрии потребовались рабочие руки, в результате чего население столицы резко выросло и сегодня составляет примерно 1,8 млн. человек.
Миграция последних двух десятилетий была вызвана отсутствием работы в сельской местности и райцентрах, плохой тамошней инфраструктурой и т.д. Такой резкий прирост населения не мог не создать проблем с жильем. Существующие различия между Минском и областными белорусскими городами также отрицательно влияют на рост цен. Многие из новых горожан готовы вернуться на свою малую родину. Такая возможность уменьшила бы потребности в жилье в крупных городах. Необходимо и возможно вести речь о более равномерном и опережающем по отношению к Минску развитии областных и районных центров с обязательным созданием высокооплачиваемых рабочих мест. Принятое решение по развитию малых городов идет именно в этом направлении. Это позволило бы уменьшить во многом неоправданное ныне давление на рынок жилья Минска. Создание же городов-спутников вокруг Минска на базе существующих районных центров Минской области может привести еще к одной проблеме — к созданию неуправляемого мегаполиса, который уже сегодня имеет около 3,3 млн. человек, что составляет примерно 35% населения Беларуси. Существующие на сегодня проработки по размещению вокруг Минска 100—120 тысяч человек, нуждающихся в жилье, не решат проблемы.
Что делать?
Сегодня отсутствуют необходимые для принятия качественных решений данные о том, какое количество белорусов и на каких условиях планирует приобрести квартиру через 5, 10 лет и т.д. Практически нет исследований, сколько и какого жилья необходимо строить. Не увязываются потребности с возможностями стройиндустрии. Необходимо определить для Минска, какое должно быть соотношение между строительством жилья и коммерческой недвижимости, обеспечив приоритет жилищному строительству. Конечным результатом такого планирования должен быть созданный комплекс экономико-математических моделей, который, с учетом генплана города и существующих экономических условий, дал бы четкую информацию, что нужно строить. Результаты расчета этих моделей должны войти в закон о развитии Минска.
Для молодежи необходимо разработать специальные программы получения жилья. Один из возможных вариантов — предоставить молодым семьям жилье в коммерческий наем с тем, чтобы в течение нескольких лет они могли накопить денег и с использованием бюджетной дотации приобрести квартиру на рынке. Молодые семьи должны получать квартиры в аренду в домах так называемого револьверного типа, где можно жить несколько лет, уступая затем квартиру новой семье. Необходимо установить максимальный срок аренды в этих домах, причем никто из съемщиков не будет иметь права приватизировать квартиру.
Кое-что уже начали делать. Так, в конце 2007г. было высказано предложение потенциальным инвесторам: приходите, покупайте земельные участки, стройте. Чем больше будут строить, тем ниже будут цены.
В более долгосрочном плане необходимо ставить вопрос о новых подходах к решению жилищной проблемы, о совершенно новых промышленных и менее затратных технологиях строительства, которые позволят использовать все новейшие научно-технические достижения, так как существующие показали свою неработоспособность. Глава Национального банка Петр Прокопович прав в том, что для жилищного строительства характерен чрезвычайно высокий уровень воздействия на экономику страны, и таким образом, добиваясь роста строительства жилья, мы добиваемся и высоких темпов экономического роста народного хозяйства республики.
А что думаете о причинах роста цен на жилье вы, уважаемые читатели? Видите ли вы механизмы снижения стоимости квартир? Как, по-вашему, можно решить проблему большой очереди на жилье? Пишите в редакцию или звоните по телефону 284-46-27. Свои отклики можете присылать и на электронный адрес: vmrekl@nsys.by (с пометкой “для отдела городского хозяйства”).
Иосиф Тимковский, кандидат экономических наук. Фото Ильи Полонского.
|
